Encadrement des loyers, il n'y a pas que Paris et Lille qui sont concernées

Ministère du logement

Bonne nouvelle pour les locataires, l’encadrement des loyers concerne toutes les zones tendues des villes de plus de 50 000 habitants.

Ce n’est donc pas une expérimentation propre à Paris et Lille comme l’avait décidé le premier ministre, Manuel Valls, le 29 août 2014. D’où les retards à appliquer cette mesure prévue par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Ce frein à l’encadrement des loyers vient d’être levé par la décision du Conseil d’Etat du 15 mars 2017

Que dit-elle ?

D’abord elle annule, pour excès de pouvoir, la décision du premier ministre du 29 août 2014, de ne mettre en œuvre l’encadrement des loyers qu’à Paris à titre expérimental. Et pour cause, la loi ALUR n’a pas prévu cette expérimentation. Or, le Conseil d’Etat considère que « la mise en œuvre de dispositions à caractère expérimental n’est valable que si la loi l’a prévu elle-même. »

Il n’existe donc plus d’obstacle à appliquer cette mesure.

Cependant pour que ça marche il est nécessaire qu’un arrêté préfectoral arrête les loyers dits de référence. C’est le cas pour Paris suite à un arrêté préfectoral du 20 juin 2016 et, depuis le 1er février, à Lille suite à un arrêté du préfet du Nord du 16 décembre 2016

En attendant, en dehors de ces deux villes, il est possible de connaître le niveau des loyers par zones géographiques en cliquant sur https://www.observatoires-des-loyers.org/accueil.htm

Quels sont les logements concernés ?

Tous les logements, nus et meublés, du secteur privé, situés dans les zones où les loyers de référence ont été fixés par arrêté préfectoral, soit :

– pour Paris selon le dispositif d’encadrement des loyers mis en place par le préfet téléchargeable sur http://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/le-dispositif-d-encadrement-des-loyers-a-paris-a3564.html

– pour Lille selon les dispositifs d’encadrement des loyers mis en place par le préfet du Nord téléchargeable sur http://nord.gouv.fr/Politiques-publiques/Amenagement-urbanisme-habitat-et-construction/L-encadrement-des-loyers-a-Lille/Les-dispositifs-d-encadrement-des-loyers-a-Lille

Il s’agit de logements remis en location ou faisant l’objet d’un renouvellement de bail. Les locations en cours ne sont donc pas concernées.

Notez-bien : ces dispositifs d’encadrement des loyers ne concernent pas les loyers des logements sociaux, des logements relevant de la loi de 1948 et des logements conventionnés APL et ANAH

Qu’est-ce que ça veut dire « loyers encadrés » ?

Ca veut dire que, dans les zones concernées par les arrêtés des préfet de Paris et du Nord pour Lille, le bailleur ne peut ou ne pourra pas, lors de la remise en location ou du renouvellement du bail, demander un loyer plus important que celui dit de référence fixé, chaque année, par arrêté du préfet.

Ce loyer de référence qui peut être majoré dans la limite de 20% ou minoré jusqu’à 30%, est exprimé par un prix au m2 de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Il est lui-même encadré par un décret du 29 juillet 2016 de la ministre du logement sur les points suivants :

– le loyer d’une nouvelle location ne peut excéder le loyer du précédent locataire sauf s’il n’a pas été révisé au-delà d’un an. Dans ce cas, il peut être réévalué dans les limites de la variation annuelle de l’indice INSEE de référence des loyers

– le loyer d’une nouvelle location ou du bail renouvelé peut être augmenté dans la limite de 15% si le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité,

– le loyer sous-évalué d’un bail renouvelé peut être réévalué dans les limites de la moitié de la différence entre le loyer en cours et celui appliqué dans le voisinage à des logements comparables OU de 15% si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité.

Attention pas question d’augmentation pour travaux d’amélioration ou de mise en conformité si le locataire a versé une contribution pour le partage des économies de charge dite participation-du-locataire-aux-travaux-d-economie-d-energies

Existe-t-il des dérogations ?

Oui puisque le bailleur peut ou pourra prévoir un complément de loyer pour certains logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort. Mais là encore c’est encadré par trois conditions :

– les caractéristiques de location ou de confort définies par arrêtés des préfets n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de base lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement,

– ces caractéristiques sont déterminantes pour la fixation du loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique,

– ces caractéristiques ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur comme charge due par le locataire, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie lorsque le bailleur réalise des travaux d’économie d’énergie.

Mais c’est au bailleur de justifier ce complément.

Comment savoir si le loyer dépasse le plafond et quel recours ?

Pour savoir si votre loyer est trop élevé à Paris ou Lille, faites le test en cliquant sur http://www.encadrementdesloyers.gouv.fr/

Si le test montre que votre loyer dépasse les plafonds imposés, sachez que lors d’une nouvelle location, si le montant du loyer est supérieur au loyer maximum autorisé (loyer de référence +20 %), vous pouvez solliciter une baisse de loyer auprès de votre propriétaire et le remboursement des trop-perçus pendant un délai de 3 ans.

Si le propriétaire rechigne, vous pouvez saisir la commission de conciliation de Paris ou la commission d econciliation du Nord si vous habitez Lille.

Cette procédure est GRATUITE.

Attention ne faites pas justice vous-mêmes en faisant la grève des loyers, vous risquez la résiliation du bail.
Vous pouvez vous faire aider par un conseiller de l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) dont les coordonnées sont sur https://www.anil.org/
Egalement vous renseigner à la maison-de-justice-et-du-droit